Vous pensez à un achat d’appartement pour location et vous vous demandez si ce projet peut vraiment devenir un bon business. Entre le crédit, les loyers, les charges et la demande locative, il est facile de se perdre dans les chiffres et d’hésiter à se lancer.
Dans ce petit guide structuré en 3 grandes étapes, nous vous donnons des repères concrets pour construire un projet rentable, à savoir : poser les bases de votre investissement, analyser la rentabilité de votre futur bien et préparer sa mise en location dans de bonnes conditions.
I – Poser les bases de votre projet d’investissement locatif
Avant de parler rendement, il est utile de savoir où vous allez et pourquoi !
Pourquoi acheter un appartement pour le louer ensuite ?
Acheter un appartement pour le louer ensuite permet de générer des revenus réguliers tout en construisant un patrimoine immobilier.
Vous utilisez le crédit comme levier : les loyers participent au remboursement du bien, qui devient, à terme, un actif transmissible. Cet investissement peut servir de complément de revenu, de préparation à la retraite ou de socle pour un futur “portefeuille” immobilier.
Quel type d’appartement convient le mieux à votre projet de location ?
Tout dépend de la cible de locataires visée et de votre budget global.
En pratique, les studios et T2 attirent souvent étudiants et jeunes actifs, alors que les T3 et + intéressent plutôt couples et familles.
L’état du bien compte aussi : un appartement à rafraîchir peut être acheté moins cher, mais demandera de la trésorerie et du temps avant d’être louable.
💡 Votre profil (temps disponible, appétence pour les travaux, capacité financière) doit donc être aligné avec le type de logement choisi.
Quels éléments faut-il clarifier avant de vous lancer ?
Avant tout lancement, il faut clarifier votre timing, votre niveau de risque accepté et votre souhait de gérer ou de déléguer la location.
Il est très important de vous demander :
- Sur combien d’années vous vous projetez ;
- Jusqu’où vous acceptez de vous endetter ;
- Si vous préférez gérer seul ou confier la gestion à une agence.
II – Analyser la rentabilité de votre achat et vos perspectives de revenus
Un achat d’appartement en vue de le mettre en location reste un projet de business : la logique de chiffres est donc incontournable.
Est-il rentable d’acheter un appartement pour le louer ?
Il est rentable d’acheter un appartement pour le louer lorsque les loyers couvrent une partie significative du crédit et des charges, tout en laissant une marge de sécurité.
Pour évaluer cette rentabilité, vous devez tenir compte :
- Du coût total d’acquisition (prix, frais de notaire, travaux) ;
- Du loyer réaliste dans le quartier visé ;
- Des charges récurrentes (copropriété, assurances, taxe foncière, gestion) ;
- De la fiscalité sur les revenus locatifs.
💡 L’objectif n’est pas forcément de dégager un gros bénéfice dès la première année, mais de bâtir un projet équilibré et tenable sur la durée.
Est-il possible de gagner sa vie en louant des appartements ?
Il est possible de gagner sa vie en louant des appartements, mais cela suppose généralement de détenir plusieurs biens et de raisonner sur le long terme.
Un seul bien locatif couvre rarement, à lui seul, un salaire net une fois toutes les charges déduites.
En revanche, plusieurs biens bien choisis, dans des villes dynamiques et accessibles comme Le Mans, peuvent progressivement constituer une véritable activité génératrice de revenus.
Quels pièges éviter pour préserver la rentabilité de votre projet ?
Vous devez rester réaliste sur les loyers, vigilant sur les charges et attentif à la demande locative !
Les pièges classiques sont :
- Surestimer le loyer et rallonger les périodes de vacance ;
- Sous-estimer les travaux à prévoir ;
- Choisir un secteur peu attractif simplement parce que le prix d’achat est bas.
III – Structurer concrètement votre achat d’appartement pour location
Une fois la stratégie posée, il reste à dérouler concrètement votre projet immobilier.
Comment préparer le financement de votre achat d’appartement en vue de la location ?
Il faut définir un budget réaliste et présenter clairement votre projet locatif à votre banque ou à votre conseiller.
Les simulations de crédit (montant, durée, mensualités) vous permettent de vérifier que votre projet reste compatible avec vos revenus actuels. Mentionner que le bien est destiné à la location permet d’intégrer les loyers futurs dans la réflexion globale, sans pour autant les surestimer.
Comment choisir le bon emplacement et le bon appartement à louer ?
Pour choisir le bon emplacement et le bon appartement à louer, il est important de viser un secteur bien desservi, vivant et cohérent avec votre cible de locataires.
Transports, commerces, écoles, bassin d’emplois… : l’ensemble des critères essentiels influencent directement la demande locative. Un appartement bien situé, même un peu plus cher à l’achat, est souvent plus simple à louer dans de bonnes conditions.
Puis-je mettre en location un appartement que je viens d’acheter ?
Oui, vous pouvez mettre en location un appartement que vous venez d’acquérir dès lors que le bien respecte les obligations légales et les règles de copropriété !
Cela implique notamment de :
- Disposer des diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, etc.) ;
- Vérifier le règlement de copropriété ;
- Réaliser, si besoin, quelques travaux de remise en état ;
- Choisir un bail adapté (nu ou meublé) et un loyer en phase avec le marché local.
💡 Chez Demetis Immo, nous vous conseillons également de soigner la sélection du locataire, car une relation locative stable est un atout majeur pour la réussite de votre investissement.
Achat d’un appartement pour location : l’essentiel à retenir pour réussir votre projet
En résumé, réussir un achat d’appartement pour location revient à traiter ce projet comme un véritable investissement immobilier, avec une vision claire et des décisions structurées.
Les points clés à garder en tête sont :
- Clarifier votre projet (pourquoi, durée, avec qui, niveau de risque).
- Raisonner rentabilité (loyer réaliste, charges, fiscalité et vacance locative).
- Choisir le bon bien (emplacement, typologie et état du logement).
- Préparer la mise en location (diagnostics, règlement de copropriété, bail adapté, loyer cohérent).
- Soigner la relation locative (sélection du locataire, communication claire et suivi régulier du bien).
➡️ Si vous préparez un achat d’appartement au Mans ou ailleurs avec l’idée de le mettre en location, appuyez-vous sur l’expertise d’agences immobilières locales pour réussir votre projet !
